Weiter kurze Kündigungsfrist für DDR-Vertrag

Nach der richterlichen Schelte durch den Bundesgerichtshof (BGH) an der verunglückten Kündigungsregelung im erst kürzlich neu gestalteten Mietrecht war nun der Gesetzgeber wieder gefordert. Mit Wirkung ab 1.Juni 2005 hat er mit einem neuen Gesetz reagiert, das aber nicht alle Probleme beseitigt.Ziel der Mietrechtsreform im Jahr 2001 war es, die Mobilität der Mieter zu erhöhen und ihnen die Möglichkeit zu eröffnen, in einer annehmbaren Zeit das Mietverhältnis zu beenden. Für die Mietverträge, die nach dem 1. September 2001 abgeschlossen worden sind, wurde eine dreimonatige Kündigungsfrist für den Mieter bestimmt. Für bereits bestehende Verträge sollte ebenfalls diese kurze Frist gelten, es sei denn, die Parteien hatten längere Fristen vereinbart.Zu Recht wiesen die Gerichte in der Folgezeit darauf hin, dass eine mietvertragliche Vereinbarung nicht nur dann vorliegt, wenn die Mietvertragsparteien die Kündigungsfristen im Einzelnen aushandeln. Sondern auch dann, wenn der Vermieter einen Mustermietvertrag verwendet, in dem die Kündigungsfristen einseitig vorgegeben werden. Dies war häufig der Fall. In den Verträgen war bestimmt, dass sich die Kündigungsfrist nach dem Laufe der Mietzeit auf sechs, neuen oder zwölf Monate verlängerte.Um diese Unklarheit der Reform abzustellen, wurde eine neue Vorschrift geschaffen und zwar nur für die Mietverträge, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden. Selbst wenn ein solcher Altmietvertrag nun längere Kündigungsfristen als drei Monate vorsieht, muss der Mieter sich daran nicht halten, wenn die Kündigung dem Vermieter nach dem 1. Juni 2005 zugeht und es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Davon kann man bei jedem Mustermietvertrag ausgehen.Längere Kündigungsfristen als drei Monate bestehen für Mieter nur noch dann, wenn die Parteien dies bei Vertragsabschluss individuell ausgehandelt haben. Dies muss im Zweifel der Vermieter beweisen. Möglich ist nach wie vor die Vereinbarung einer kürzeren Frist als drei Monate zu Gunsten des Mieters. Die in Mietverträgen der ehemaligen DDR häufig enthaltene Klausel, wonach der Mieter mit einer Frist von zwei Wochen kündigen kann, hat also nach wie vor Bestand.Nach der Mietrechtsreform besteht die Möglichkeit für beide Vertragsparteien, für einen bestimmten Zeitpunkt auf ihr Kündigungsrecht zu verzichten. Von einem solchen Kündigungsverzicht wird zunehmend Gebrauch gemacht, da der Vermieter ein Interesse daran hat, den Mieter zumindest für zwei, drei oder vier Jahre an den Vertrag zu binden. Ein solcher Kündigungsverzicht ist jedoch nur dann wirksam, wenn er sich auf die so genannte ordentliche Kündigung, also die Kündigung ohne Vorliegen besonderer Gründe bezieht. Das Kündigungsrecht muss für beide Parteien ausgeschlossen sein und ein Ausschluss der Kündigung für einen längeren Zeitraum als 4 Jahren ist unzulässig.Der Autor ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.