Wie wird die richtige Wohnfläche bestimmt?

Bis zum Frühjahr 2004 bestand bei den Gerichten Einigkeit, dass die Angabe der Größe der Wohnfläche in einem Mietvertrag grundsätzlich keine Zusicherung seitens des Vermieters darstellte, sondern eine bloße Beschaffenheitsangabe, also eine Beschreibung der Wohnung ist.Mit einer Entscheidungsserie im Frühjahr 2004 räumte der Bundesgerichtshof (BGH) mit dieser Auffassung auf und urteilte, die Flächenangabe in einem Mietvertrag habe verbindlichen Charakter. Demzufolge sprach er auch einem Mieter das Minderungsrecht zu, weil die Wohnung erheblich kleiner war, als im Mietvertrag angegeben. Der BGH ließ aber nicht jede Abweichung als Mangel gelten. Ein Mangel und damit ein Minderungsrecht liege erst vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen abweiche.Vertragsangaben zählenIm Hinblick auf diese Entscheidungen glaubte man nun, die tatsächliche Wohnungsgröße sei letztlich maßgeblich.Bestimmt wird die Wohnfläche durch die Wohnflächenverordnung, die am 1. Januar 2004 in Kraft trat. Dort ist geregelt, mit welchem Anteil etwa die Fensternischen (wo in der Regel die Heizkörper stehen) angerechnet werden dürfen, aber auch Terrassen-, Balkon- oder Loggienflächen.Der BGH urteilte jedoch später, beide Vertragsseiten könnten auch verbindlich regeln, dass zum Beispiel die Fläche einer Dachterrasse mit mehr Anteil als in der Wohnflächenverordnung vorgesehen in Ansatz gebracht werden könne. In seiner aktuellen Entscheidung (Aktenzeichen: VIII ZR 138/06) ging es nun um eine Mieterhöhung, mit der der Vermieter die Miete auf das ortsübliche Niveau anheben wollte.Laut Mietvertrag betrug die Größe der Altbauwohnung 121,49 Quadratmeter. Die Mieterhöhung ging aber von einer Wohnfläche von 131,80 Quadratmetern aus. Im Rahmen eines früheren Prozesses hatte das Landgericht Berlin einen Sachverständigen beauftragt, die Wohnung zu vermessen und auch zugleich die ortsübliche Miete zu ermitteln. Dieser kam damals zu einem Flächenbetrag von 131,80 Quadratmetern und im Übrigen zu dem Ergebnis, dass die gezahlte Miete unter der ortsüblichen Miete liegt. Der Vermieter hatte den Prozess gewonnen und war siegessicher, als die Mieterin erneut die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigerte. Er erhob erneut Zustimmungsklage.Die Mieterin verlor in beiden In-stanzen; auf die zugelassene Revision hin hat nunmehr der BGH beide Entscheidungen kassiert und die Klage des Vermieters auf Zustimmung abgewiesen. Bei der Überprüfung des Gerichtes, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete übersteigt, ging das Gericht nämlich von der im Mietevertrag angegebenen Fläche von 121,49 Quadratmetern aus. Das Argument des Vermieters, dass der vom Gericht damals bestellte Sachverständige eine größere Wohnfläche ermittelt habe, überzeugte den BGH nicht.Laut Pressestelle des BGH ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgebend, selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche größer ist. Erst bei Flächenabweichungen von mehr als zehn Prozent könne es dem Vermieter nicht zugemutet werden, an der vertraglichen Vereinbarung über die Wohnungsgröße festzuhalten.------------------------------Der Autor Ferdinand Klasen ist Rechtsanwalt der Kanzlei Klasen und Hennings in Berlin.