In der Olvenstedter Straße 66 in Magdeburg, einem nüchternen Funktionsbau, residiert der Verband der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalt. Doch im Büro von Direktor Jens Zillmann wird schnell klar: Hier schlägt ein leidenschaftliches Herz. Eine Art Altar mit FCM-Devotionalien – darunter ein Originalwimpel zum Europapokal der Pokalsieger 1974, handsigniert von der Mannschaft, und der Spielball vom Aufstieg in die Zweite Liga 2022 – verrät den Fan mit Leib und Seele.

Während die Sekretärin Kaffee bringt, redet Zillmann hemdsärmelig Klartext: über ein Land mit dem höchsten Durchschnittsalter und dem größten Armutsrisiko der Republik, über Renten von 700 Euro, Milliarden, die Berlin kassiert, aber nie zurückgibt, und die Frage, warum nur zwölf Prozent der Führungsstellen im Osten mit Ostdeutschen besetzt sind. Ob am 6. September ein neuer Anpfiff gelingt? Ein unbequemes Gespräch über Plattenbau, Leerstand und null Euro Wohnbauförderung – aus einem Bundesland, das jedes Jahr eine Kleinstadt beerdigt und von der Politik dafür nicht mal einen Kranz bekommt.

Herr Zillmann, die Wohnungswirtschaft ist ein Feld, in dem sich gesellschaftliche Probleme oft noch einmal verdichten – seien es Demografie, Rentensituation oder Kaufkraft. Wie zeigt sich das konkret in Sachsen-Anhalt? Wo sehen Sie die größten Herausforderungen?

Es ist natürlich ein sehr differenziertes Bild, das sich uns darbietet. Wohnen ist ein Grundbedürfnis jedes Menschen, und wir als kommunale Wohnungswirtschaft verstehen uns als Instrument der Daseinsvorsorge – bei der Frage einer sozialen Wohnraumversorgung, die für die Menschen auch bezahlbar bleiben muss.

Wenn man auf die letzten 35 Jahre zurückblickt, ist zunächst ein großer Stolz auf das Erreichte festzustellen. Wir haben 40 Jahre staatsmonopolistisch organisierten DDR-Wohnungsbau in marktwirtschaftliche Strukturen überführt, den Sanierungsstau aufgeholt und die Städte wieder bunter gemacht als das alte Einheitsgrau. Das war eine enorme Leistung.

Aber neben dem Stolz ist festzustellen, dass wir gerade jetzt vor enormen Herausforderungen stehen. Der Investitionsstau ist noch längst nicht abgebaut. Wir müssen weiter in die energetische und generationengerechte Sanierung der Bestände investieren. Und wir müssen uns darauf einstellen, dass wir weiterhin schrumpfen werden. Sachsen-Anhalt hat mit 49 Jahren das höchste Durchschnittsalter in der ganzen Republik. Im Dreiklang gesprochen: Wir werden weniger, wir werden älter, und wir werden ärmer. Ärmer deshalb, weil die Erwerbsbiografien der ostdeutschen Familien langsam wegbrechen – zwei Einkommen, zwei Renten, das war der Standard. Dieser Wandel zeigt sich jetzt demografisch.

Im letzten Jahr hatten wir noch knapp 12.000 Lebendgeborene in Sachsen-Anhalt. Dem standen 35.000 Verstorbene gegenüber – wir haben demografisch eine mittlere Kleinstadt verloren. Laut den Zahlen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) wird sich das bis 2045 fortsetzen. Wir werden knapp 180.000 Einwohner in den nächsten 20 Jahren verlieren. Das wirkt sich natürlich auf Angebot und Nachfrage aus, gerade im ländlichen Raum.

Das wirft natürlich die Frage nach den Folgen des Leerstands auf. Immer weniger Menschen, gleiche Anzahl an Wohnungen – wozu führt das?

Wenn wir jedes Jahr über 20.000 Menschen verlieren und unsere Bestände immobil sind – die Wohnungen sind nun mal da –, dann produzieren wir Leerstand. Nun könnte man auf die Idee kommen, einfach alle leer stehenden Wohnungen abzureißen. Aber das würde auch bedeuten, dass wir uns als kommunale Wohnungswirtschaft weiter schwächen. Gerade wir sind diejenigen, die sich um die Wohnraumversorgung sozial schwacher Haushalte kümmern. Ich habe Mitgliedsunternehmen im Verbandsgebiet, die haben fast 40 Prozent Bezieher von Transfereinkommen.

Von den 30.000 leer stehenden Wohnungen in den beiden Verbänden sind knapp 5000 zum Abriss vorgesehen. Der überwiegende Teil ist aber für die Sanierung vorgesehen. Einer unserer großen Hebel ist die sogenannte Leerstandsaktivierung: Wir ertüchtigen den vorhandenen Wohnraum nach heutigen Bedürfnissen. Und da ist unser guter alter DDR-Plattenbau eine sehr gute Bausubstanz.

Sie haben das bisher relativ positiv geschildert, aber es klangen durchaus Herausforderungen an – auch was Investitionen und die Finanzierung durch Bund und Land angeht. Wie steht es da?

Wir haben eine sehr große Spreizung. Man kann nicht von „der Wohnungswirtschaft“ per se sprechen. Es gibt eine enorme Differenzierung zwischen den ländlichen Räumen in strukturschwachen Regionen und den Mittel- und Oberzentren, die durchaus auch in Sachsen-Anhalt prosperieren. Bei der Leerstandsquote heißt das: Der Spitzenreiter unter unseren Wohnungsunternehmen hat einen Leerstand von zwei Prozent. In die andere Richtung gibt es aber auch eine Wohnungsgesellschaft mit über 30 Prozent Leerstand.

In der Perspektive werden Unternehmen in starken Regionen weiter investieren, während Unternehmen in schwachen Regionen mit hohen Leerständen die nötigen Investitionen kaum aus eigener Kraft stemmen können. Darum ist unsere grundsätzliche Forderung an Bund und Land, dass die Fördermittelpolitik grundlegend neu geordnet werden muss. Es kann nicht sein, dass die Wohnungsbauförderung mit denselben Richtlinien für Düsseldorf, Hamburg und Mainz gelten soll wie für Genthin, Gommern und Klötze.

Wir haben im Verbandsgebiet eine Durchschnittsmiete von 5,56 Euro. Das ist eine sozialverträgliche Miete, die man nicht noch deckeln muss – denn Investitionen müssen auch refinanziert werden dürfen. Mit den gängigen Mechanismen wie Mietpreisbindung und Belegungsbindung können wir das nicht leisten. Und wenn wir es bei Lichte betrachten – und das ist unsere Kritik an Bund und Land: Die Wohnungsbauförderung von Bund und Land in Sachsen-Anhalt betrug in den letzten beiden Jahren exakt null Euro.

Wirtschaft

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Wen machen Sie dafür vor allem verantwortlich – die amtierende Landesregierung oder den Bund?

Der Bund ist nicht bereit und in der Lage, auf die ostdeutsche Spezifik einzugehen. Ich erlebe jetzt meine vierte Ostbeauftragte. Ich kannte Herrn Hirte, Herrn Wanderwitz, Herrn Schneider – jetzt ist Frau Kaiser da, mit der wir zwar im Austausch stehen, aber eine Programmatik, die es erlauben würde, auf die ostdeutschen Spezifika einzugehen, kann ich nicht erkennen. Unsere Gespräche in Berlin verlaufen in der Regel im Sande. Es bleibt bei großspurigen Ankündigungen – Bauturbo, Speedboot –, aber dahinter steht keine Programmatik, mit der wir arbeiten können.

Auch die Versprechungen beim Thema CO₂-Steuer wurden nicht eingehalten. Wir waren als Verbände in das Gesetzgebungsverfahren eingebunden und haben damals klar vereinbart: Wenn wir als Vermieter unseren Beitrag leisten, dann muss sichergestellt werden, dass aus den Einnahmen dieser Steuer auch Förderprogramme für die energieeffiziente Sanierung entstehen. Die CO₂-Steuer hat letztes Jahr 20,4 Milliarden Euro in die Kasse gespült. Das entsprechende Förderprogramm ist der Bund schuldig geblieben. Dasselbe gilt für das Klimageld, das besonders betroffene Haushalte mit niedrigem Einkommen entlasten sollte. Auch diese Zahlung ist bislang ausgeblieben. Man ist aus meiner Sicht unlauter in Berlin, weil man die 20 Milliarden gerne nimmt, aber die Entlastung für Unternehmen und Bürger schuldig bleibt.

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Gibt es Besonderheiten, die die Wohnungswirtschaft in Sachsen-Anhalt kennzeichnen? 

Ja, natürlich. Das hat auch mit den Einkommens- und Vermögensverhältnissen der Menschen zu tun. Wir sind nicht nur das älteste Bundesland statistisch, sondern auch das mit dem höchsten Armutsrisiko in der ganzen Republik. Viele Rentner haben mit einem Niveau von 700 Euro schlicht nicht die Möglichkeit, steigende Wohnkosten zu bedienen. Die kalten und warmen Betriebskosten und die Stromrechnungen haben sich zuletzt derart verteuert – wir verzeichnen fast 30 Prozent Erhöhungen bei den Betriebskosten.

Seit wann ungefähr? Seit 2022?

Ja, das korreliert de facto mit dem Beginn des Krieges. Wir sehen, dass wir unsere Kaltmiete weitestgehend stabil halten – wir können oftmals nicht einmal den Inflationsausgleich umsetzen. Positiv formuliert: Unter den 24.500 Insolvenzen des letzten Jahres ist zum Glück noch kein Wohnungsbauunternehmen. Aber das Risiko, in wirtschaftliche Probleme zu geraten, nimmt zu. Banken sind kaum noch finanzierungsbereit, schon gar nicht im ländlichen Raum. Aufgrund der Regulatorik und der Taxonomie aus Brüssel verschärfen sie ihre Kreditvergabe – am liebsten nur noch Green Deals und grüne Darlehen. Das macht im ländlichen Raum die Finanzierung nahezu unmöglich.

Wenn man sich vorstellt, dass wir bis 2045 kraft Gesetz die klimaneutrale Gebäudehülle haben wollen, dann ist das so weit von der Realität entfernt – das ist aus meiner Sicht eine politische Utopie, die keine Chance hat, umgesetzt zu werden.

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Erhoffen Sie sich einen Wandel durch die anstehenden Landtagswahlen?

Wir haben alle Parteien im Landtagswahlkampf zu unserem Parlamentarischen Abend nach Magdeburg eingeladen und allen Fraktionen denselben Fragenkatalog übersandt. Wir haben die Politik befragt: In welchem Maße seid ihr bereit, auf die Probleme einzugehen? Wo sind programmatisch die Antworten für die Wohnungswirtschaft?

Denn wir sehen uns durchaus als große Investorengemeinschaft. Die kommunalen Gesellschaften und Genossenschaften im Land investieren jedes Jahr fast eine halbe Milliarde Euro in ihre Wohnungsbestände – tendenziell eher abnehmend, weil die Förderbedingungen so schlecht sind, dass sich Investitionen kaum noch wirtschaftlich darstellen lassen. Hinter uns steht das Baugewerbe, die Handwerksbetriebe, die davon profitieren, wenn Bestände saniert und modernisiert werden. All das fällt im Moment deutlich niedriger aus als in den Vorjahren.

Und selbst wenn Parteien es in ihre Programmatik schreiben, hält sich keiner daran. Im jetzigen Koalitionsvertrag der Regierung 2021–2026 steht fast zitierfähig: Den demografischen Wandel haben wir im Auge. Die energieeffiziente und generationengerechte Sanierung der Bestände werden wir unterstützen. Die bewährten Förderprogramme setzen wir fort. Die Kofinanzierung der Bundesmittel stellen wir eins zu eins sicher. Das bewährte Aufzugsprogramm wird fortgesetzt. All diese Versprechungen sind schlichtweg gebrochen worden. Seit drei Jahren ist die Wohnbauförderung des Landes auf null. Wenn Sie die Homepage der Investitionsbank anklicken, erscheint ein blaues Kästchen: „Wegen Kontingentausschöpfung keine Antragstellung möglich.“

Das macht etwas mit den Menschen im Land, wenn man in einer immer älter werdenden Gesellschaft Barrieren reduzieren muss und will – und es passiert nichts. Das Land hat 2018 eine Studie zur generationengerechten Sanierung beauftragt. Schon damals fehlten über 10.000 barrierereduzierte Wohnungen. Der letzte Zensus 2022 hat festgestellt: Nur sechs Prozent der Wohnungen in Sachsen-Anhalt sind barrierearm oder barrierefrei. Man müsste dringend beginnen, in den Typenbauten des DDR-Wohnungsbaus – üblicherweise WBS 70 – mit Aufzugsprogrammen barrierefreie Erschließung zu schaffen. Genau das, was im Koalitionsvertrag angekündigt wurde, wird aber nicht getan.

Ist das eher politischer Ignoranz geschuldet oder stehen die Mittel tatsächlich nicht zur Verfügung?

Aus meiner Sicht beides. Wir hatten bis zur letzten Legislatur noch einen eigenen Bauminister. In der Neuordnung der Ministerien ist das Infrastrukturministerium aufgegangen, und die politische Wahrnehmung für die Wohnungswirtschaft ist nicht mehr gegeben. Wir hatten damals mit den Bauministern Daehre und Webel sehr respektable, anerkannte Minister, die sich den Problemen gestellt haben. Natürlich gab es nie ein Füllhorn an Fördermitteln, aber es gab zumindest eine stetige, verlässliche Wohnbauförderung – die ja nach der Föderalismusreform 2006 ureigenste föderale Aufgabe des Landes ist. Das ist nichts, worum ich betteln müsste. Die soziale Wohnraumversorgung ist föderale Kernaufgabe.

Aber seit drei Jahren ist die Kassenlage derart angespannt, dass schlichtweg keine Mittel bereitgestellt werden – weder für die Kofinanzierung der Bundesmittel, wobei im letzten Jahr 94 Millionen Euro verfallen sind, noch für eine eigene Wohnbauförderung im Land. Im Programm „Wohnraum herrichten – Sachsen-Anhalt modern“ gab es beispielsweise pro Wohnung bis zu 10.000 Euro Zuschuss für die unrentierlichen Kosten, um das Wohnen bezahlbar zu machen. Aber wenn Sie zu heutigen Marktpreisen und Finanzierungskonditionen bauen wollen, ist das mit 5,56 Euro Kaltmiete schlichtweg nicht zu machen.

Die Probleme, die Sie ansprechen, lassen sich zum Teil über die Bundesebene beeinflussen. Haben Sie das Gefühl, dass Sie dort gehört werden? Was für Lobbyarbeit können Sie als Verband in Berlin leisten?

Gehört werden wir. Wir hatten Termine mit Frau Kaiser und Frau Geywitz im Ministerium. Daraus sind auch Papiere entstanden – etwa zur Leerstandsaktivierung. Wenn man die mitteldeutschen Verbände zusammennimmt – Sachsen, Thüringen, Sachsen-Anhalt –, reden wir über 112.000 leere Wohnungen. Die Differenzierung in den einzelnen Märkten ist in Thüringen und Sachsen genau wie bei uns: Die Mittel- und Oberzentren – Halle, Magdeburg, Jena, Leipzig, Dresden, Erfurt, Chemnitz – funktionieren noch halbwegs. Je weiter man von den Zentren herauskommt, desto größer werden die Probleme.

Wir haben Strategien aufgestellt, unzählige Positionspapiere zugearbeitet und Handlungsempfehlungen ausgesprochen. Aber am Ende wird es ohne Unterstützung in Form von Geld und Förderprogrammen nicht funktionieren. Das Irre ist, dass wir diesen Prozess schon einmal durchlaufen haben: Es gab das Stadtumbau-Programm der Bundesregierung von 2002 bis 2012. In einer Zeit von Rückbau, wo er notwendig war, und gleichzeitiger Modernisierung konnte man das Problem in den Griff bekommen. Wir haben anhand von Unternehmens- und Stadtentwicklungskonzepten dargelegt, wo Investitionen sinnvoll sind und wo es demografisch nicht mehr opportun ist, Bestände zu sanieren, für die keine Nachfrage besteht. Das Programm ist 2012 ausgelaufen und wurde nie erneuert – aber die Problematik ist genau dieselbe.

Industrie

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Dann noch eine Frage zum Ost-West-Verhältnis. Im Journalismus hat etwa der Chefredakteur der Magdeburger Volksstimme seit 1990 einen westdeutschen Hintergrund, im juristischen Bereich und in der Wirtschaft ist es ähnlich. Wie zeigt sich das in der Wohnungswirtschaft?

Ich kann mit Fug und Recht sagen, dass ich stolzer Ostdeutscher bin. Gerade gestern habe ich wieder gehört: Nur zwölf Prozent der Führungsstellen im Osten sind mit Ostdeutschen besetzt, über 80 Prozent sind es nicht.

Für unsere Branche gilt aber, dass Geschäftsführer überwiegend Ostdeutsche sind – Menschen, die hier aufgewachsen sind, ihre Bestände und ihre Heimat kennen, die verwurzelt sind in ihren Regionen und am besten wissen, was für ihre Heimatstädte richtig ist. In den Ebenen darüber – Rektoren, Gerichtspräsidenten – ist es nicht anders, dass viele keine ostdeutschen Wurzeln haben. Das will ich aber gar nicht beurteilen. Ich habe genauso viele Kollegen aus den alten Ländern, mit denen ich hervorragend zusammenarbeite.

Es ist ein Gefühl, das die Ostdeutschen in sich tragen: Wir sind durchaus stolz auf das, was wir in den letzten 35 Jahren erreicht haben. Die Verbände der Wohnungswirtschaft haben letztes Jahr den 35. Jahrestag ihres Bestehens gefeiert. Aber wir müssen ganz deutlich darauf hinweisen, dass die Aufgaben, die vor uns liegen, noch gewaltig sind.

Denn Demografie, Schrumpfung, Leerstand und Investitionen sind nur die eine Seite der Medaille. Die andere bedeutsame Frage ist die Energieversorgung. Eine ostdeutsche Besonderheit ist, dass unsere Wohngebäude überwiegend mit Fernwärme versorgt werden – bei uns im Verband sind es über 60 Prozent. Das war jahrzehntelang ein eleganter Weg, große Wohnungsbestände bezahlbar mit Warmwasser und Wärme zu versorgen.

Die Energiewende soll bedeuten, dass wir bis 2045 klimaneutral sind. Mir hat noch keiner erklären können, wie wir 60 Prozent der Bestände – über 200.000 Wohnungen – ohne die zentrale Wärmeerzeugung, die bei uns mit Erdgas oder im Süden des Landes mit Kohle funktioniert, substituieren und dabei bezahlbar bleiben wollen. Wir sehen schon 2025, dass bei einer Kaltmiete von 5,56 Euro die Warmmiete ohne Strom auf 8,84 Euro gestiegen ist. Im Moment ist völlig unklar, wer die geschätzten 100 Milliarden für die Transformation bezahlen soll. Wenn man die Fantasie hat, das alles über Netzentgelte und Umlagen auf die Mieter umzulegen, wird das nicht funktionieren. Die ostdeutsche Rente liegt bei 1300 Euro im Monat. Daraus können Sie diesen Anstieg der Wohnkosten schlichtweg nicht bezahlen.

Journalismus

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Wenn wir gerade beim Thema Renten sind. Wie bewerten Sie aus Ihrem Hintergrund heraus die neue Rentenreform?

Ich bin sehr wohl der Meinung, dass Menschen mit 45 Berufsjahren einen Anspruch haben, ihren verdienten Ruhestand anzutreten. Wir sind keine Arbeitsmaschinen, die bis zum Ende ihrer Tage der Lohnarbeit nachgehen, um diesen dysfunktionalen Staat zu finanzieren.

Als Ostdeutscher habe ich da eine sehr eigene Wahrnehmung. Im Osten stehen weder Vermögen noch Einkommen noch Erbschaften an. Wir verfügen über eine eigene Biografie, die es uns nicht ermöglicht, aus 40 Jahren Wohlstand zu schöpfen. Die meisten Menschen sind 1990 gestartet mit dem Eins-zu-eins-Umtausch ihrer 10.000 DDR-Mark. Mehr war schlichtweg nicht da.

Das war ja auch einer der zentralen Vorwürfe von Ostdeutschen, dass die CDU-geführte Rentenreform die Realität in Ostdeutschland komplett ausgeblendet hat.

Das ist eine der Wahrnehmungen überhaupt, wenn man an den Herbst der Reformen denkt, die jetzt im Frühjahr zum Teil umgesetzt wurden. Man hat den Eindruck, dass alle Reformen immer nur zwei Ergebnisse bringen: Die Leistungen werden eingeschränkt und die Beiträge steigen – ob Pflegeversicherung oder Krankenversicherung.

Im Wohnen ist es ähnlich: Man versucht, mit Instrumenten wie Mietendeckel, Mietpreisbremse und Kappungsgrenze Investitionen zu ermöglichen. Selbst wenn in Berlin das Unvorstellbare passieren sollte, dass man Wohnungen verstaatlicht oder vergesellschaftet – damit ist nicht eine Wohnung mehr geschaffen worden. Man häuft Milliarden an Schulden auf, ohne dass sich am Wohnwert irgendetwas verbessert.

Es ist und bleibt die Wahrheit, dass Wohnen ein hohes Sozialgut ist – ja –, zuallererst aber ein Wirtschaftsgut. Und wenn die Politik dieses Wirtschaftsgut ständig mit immer mehr Auflagen und Bedingungen reglementiert, wird es schlichtweg nicht gelingen, den Wohnungsbedarf in den Ballungszentren zu decken oder eine soziale Wohnraumversorgung im ländlichen Raum sicherzustellen.