Das ändert sich 2020 auf dem Berliner Wohnungsmarkt

Mietendeckel: Der geplante Mietendeckel ist das Instrument, von dem Berliner am meisten unmittelbar profitieren sollen, nämlich rund 1,5 Millionen Mieterhaushalte. Sie sollen nach überschlägigen Schätzungen innerhalb von fünf Jahren um rund 2,5 Milliarden Euro entlastet werden. SPD, Linke und Grüne wollen den Mietendeckel im ersten Quartal des neuen Jahres im Abgeordnetenhaus beschließen – kurz darauf soll er in Kraft treten.

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass Vermieter die Mieten in Berlin fünf Jahre lang entweder gar nicht oder nur stark eingeschränkt anheben dürfen. Vorgesehen ist danach, dass die Mieten auf dem Niveau vom 18. Juni 2019 festgeschrieben werden. Erstmals soll es ab 2022 möglich sein, die gedeckelten Mieten anzuheben, höchstens jedoch um 1,3 Prozent jährlich. Möglich ist eine solche Erhöhung aber nur, wenn die Mietobergrenzen, die in dem Gesetz definiert werden, nicht bereits überschritten werden.

Umstrittene Härtefallregelungen

Die Mietobergrenzen liegen je nach Bezugsfertigkeit der Wohnung zwischen 3,92 Euro und 9,80 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Dabei gibt es noch Zuschläge oder Abschläge. Bei der Wiedervermietung einer Wohnung dürfen Vermieter höchstens die Miete verlangen, die der Vormieter gezahlt hat. Liegt die Miete oberhalb der Mietobergrenze, ist sie auf die Obergrenze zu senken.

In bestehenden Mietverhältnissen sollen Mieter eine Verringerung der Miete verlangen können, wenn ihre Miete die Obergrenze um mehr als 20 Prozent überschreitet. Diese spezielle Regelung soll allerdings erst neun Monate nach den anderen Teilen des Gesetzes in Kraft treten. Modernisierungen sind ohne Genehmigungsverfahren zulässig, wenn sie dem Klimaschutz oder dem Abbau von Barrieren in der Wohnung dienen und die Miete um nicht mehr als einen Euro pro Quadratmeter steigt.

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Um zu verhindern, dass Vermieter dauerhafte Verluste erleiden oder ihr Eigentum in der Substanz gefährdet wird, ist eine Härtefallregelung geplant. Berlins Landesregierung betritt mit dem Mietendeckel-Gesetz juristisches Neuland. Unter Juristen ist umstritten, ob das Land die Kompetenz für eine solche Regelung hat. Klagen sind angekündigt.

Verlängerung der Mietpreisbremse

Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse, die im Jahr 2015 eingeführt wurde, soll bis zum Jahr 2025 verlängert werden. Das sieht ein vom Bundeskabinett beschlossener Gesetzentwurf vor, der im Bundestag noch in der ersten Jahreshälfte 2020 verabschiedet werden soll. In Berlin, wo die Preisbremse sonst Ende Mai ausgelaufen wäre, kann die Regelung damit um fünf Jahre verlängert werden. Dies ist wichtig, falls der Mietendeckel vor Gericht gekippt werden sollte.

Im direkten Vergleich gilt der Mietendeckel aber als schärferes Instrument als die Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse sieht vor, dass Vermieter beim Abschluss eines neuen Mietvertrages die ortsübliche Miete um höchstens zehn Prozent überschreiten dürfen.

Rückblick auf ein Jahrzehnt

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Der Entwurf zur Verlängerung der Bremse sieht zudem vor, dass Mieter auch die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete zurückverlangen können, wenn sie den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb von zweieinhalb Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses rügen und das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch besteht. Bislang muss der Vermieter nur die überhöhte Miete erstatten, die der Mieter nach einer Rüge geleistet hat.

Gesetzesänderung beim Mietspiegel

Mietspiegel: Bei der Erarbeitung von Mietspiegeln werden mit Beginn des neuen Jahres bundesweit nicht nur die Mieten berücksichtigt, die sich in den vergangenen vier Jahren verändert haben, sondern die Mieten, die in den vergangenen sechs Jahren vereinbart wurden. Diese Gesetzesänderung hat der Bundestag am 19. Dezember 2019 beschlossen. Die Folge: In Gebieten mit stark steigenden Mieten wie in Berlin erhöhen sich die ortsüblichen Mieten, über die Mietspiegel Auskunft geben, nicht mehr ganz so schnell.

Denn es fließen mehr Mieten aus einem Zeitraum ein, in dem das Preisniveau noch nicht so hoch war. Damit verringern sich die Mieterhöhungsspielräume für Vermieter. In Berlin wird diese Neuregelung nur dann sofort wichtig, wenn der Mietendeckel vor Gericht gekippt werden sollte. Ansonsten wird sich der verlängerte Betrachtungszeitraum bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete erst nach Auslaufen des Mietendeckels bemerkbar machen.

Die Provision wird künftig geteilt

Maklerprovision: Beim Verkauf von Wohneigentum sollen sich Verkäufer und Käufer künftig die Maklerprovision teilen. Das sieht ein Gesetzentwurf der Bundesregierung vor, der noch im alten Jahr in den Bundestag eingebracht wurde. Käufer, die in Berlin und in einigen anderen Bundesländern die Maklerprovision derzeit in der Regel alleine zu zahlen haben, sollen damit entlastet werden. In Berlin beträgt die Maklergebühr zurzeit 7,14 Prozent des Kaufpreises. Die neue Regelung könnte noch im Frühjahr 2020 in Kraft treten.