Die landeseigenen Wohnungsunternehmen gelten als wichtigste Partner des Senats für eine soziale Mietenpolitik in Berlin. Doch mitten in einer Zeit explodierender Energiekosten erhöhen ausgerechnet die kommunalen Unternehmen für Tausende Haushalte in der Bundeshauptstadt die Kaltmieten. Das geht aus einer Umfrage der Berliner Zeitung unter den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften hervor.

Die Howoge hat demnach seit Juni mehr als 2100 Mieterhöhungsverlangen verschickt. Die Gewobag erhöhte für insgesamt 2009 Wohnungen zwischen 1. Juni und 1. November die Mieten. Die Degewo setzte die Mieten in 1002 Fällen rauf, die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) für rund 400 Wohnungen, und die Gesobau verschickte im Juni und August insgesamt 278 Mieterhöhungen. Die Wohnungsbaugesellschaft Stadt und Land machte als einziges Unternehmen keine konkreten Angaben, verwies aber darauf, dass sie sich bei Mieterhöhungen an den „geltenden Rechtsrahmen“ und die Vereinbarungen mit dem Senat halte.

„In einer Zeit explodierender Energiekosten ist es völlig inakzeptabel, wenn die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zusätzlich zu steigenden Nebenkosten die Kaltmieten erhöhen“, sagt Marcel Eupen, Erster Vorsitzender des Alternativen Mieter- und Verbraucherschutzbundes (AMV). „Auch wenn es sich aus Sicht der Unternehmen vielleicht nur um geringe Mietsteigerungen handelt, kommen auf die Mieter gerade so viele Mehrausgaben zu, dass viele Haushalte nicht mehr wissen, wie sie alles bezahlen sollen“, so Eupen. „Die landeseigenen Unternehmen sollten die Mietsteigerungen deswegen wieder zurücknehmen.“

Unternehmen verteidigen Erhöhungen gegen Kritik

Die Mieten bei der Gewobag steigen durch die Erhöhungen in frei finanzierten Wohnungen um durchschnittlich 7,50 Euro monatlich. Die Howoge erhöht die Miete laut einer Sprecherin durchschnittlich um sieben Cent je Quadratmeter Wohnfläche, die Degewo verlangt im Schnitt elf Cent je Quadratmeter mehr.

„Wir haben als landeseigene Wohnungsbaugesellschaft den Auftrag, bezahlbaren Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen und langfristig zu sichern“, verteidigt Gewobag-Sprecherin Anne Noske die Erhöhungen. „Auch wir sind von den immensen Auswirkungen des Ukraine-Krieges wie steigenden Baupreisen und Energiekosten betroffen“, sagt sie. „Um in den kommenden Jahren unsere Neubauziele und gleichzeitig die umzusetzenden energetischen Maßnahmen im Bestand, deren Bedeutung durch die aktuelle Situation noch einmal gestiegen ist, zu erreichen, sind diese moderaten Mietanpassungen für uns wirtschaftlich unverzichtbar.“ Vor dem Hintergrund umfangreicher Härtefallregelungen halte sie diese für „sozial vertretbar“, so die Gewobag-Sprecherin. Die anderen Unternehmen äußern sich ähnlich.

Pikant: Die Gewobag hat bei ihrem Projekt Waterkant in Spandau die Miete unter Berufung auf drei Vergleichswohnungen erhöht. Das ist zwar rechtlich zulässig, doch sollen gerade die landeseigenen Wohnungsunternehmen Mieterhöhungen mit dem Mietspiegel begründen. Für Mieter ist dies wichtig, weil sie anhand des Mietspiegels am besten überprüfen können, ob ein Mieterhöhungsverlangen berechtigt ist.

Mieterhöhungen am Mietspiegel vorbei

„Die Gewobag nimmt bei ihren Mieterhöhungen grundsätzlich Bezug auf den Berliner Mietspiegel“, sagt Unternehmenssprecherin Noske. Da der aktuelle Mietspiegel aber nur Wohnungen bis zum Baujahr 2017 umfasse, habe sich die Gewobag bei den Mieterhöhungen im Projekt Waterkant auf Vergleichswohnungen gestützt. Ähnlich argumentieren mehrere andere landeseigene Unternehmen. Die Gesobau allerdings weist darauf hin, dass sie die Mieten im Neubau bisher nur erhöht hat, wenn die Wohnungen der entsprechenden Baualtersklasse im Mietspiegel abgebildet werden. Das Begründungsmittel für Mieterhöhungen sei immer der Mietspiegel.

Für Diskussionen sorgt zudem, dass die Gewobag die Mieten in den Spandauer Neubauten um vier Prozent erhöht. Zwar hat sich der Senat mit den landeseigenen Unternehmen in einer Kooperationsvereinbarung im Jahr 2017 darauf verständigt, dass die Mieten in zwei Jahren um maximal vier Prozent steigen dürfen. Aber nach dem Aus für den Mietendeckel im vergangenen Jahr beschloss der Senat einen besonderen Schutz, nach dem Bestandsmieten nur um maximal ein Prozent jährlich angehoben werden können. Während die Gewobag sich darauf beruft, dass es sich bei den Wohnungen in der Waterkant um Neubauten handelt, die vom Mietendeckel ausgenommen gewesen seien, verweist der Alternative Mieter- und Verbraucherschutzbund auf den Senatsbeschluss. „Der Wortlaut des Beschlusses spricht einzig und alleine von Bestandsmieten“, so AMV-Chef Eupen. „Die Regelungen sehen keine Ausnahmen vor.“ Demnach dürften die Bestandsmieten in der Waterkant nur um ein Prozent jährlich steigen.

Wohnen

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Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung stellt sich bei der Auslegung des Senatsbeschlusses vom Juni 2021 hinter die Gewobag. Die Regelung bei den Neubaumieten sei „so wie beim Mietendeckel festgelegt“, erklärt die Behörde. Dort habe man zwischen Neubau ab dem Jahr 2014 und dem Bestand vor 2014 unterschieden. Folglich seien die Neubauten von der Begrenzung der Mieterhöhungen auf ein Prozent jährlich ausgenommen. Um Mieter nicht zu überfordern, sei in der Kooperationsvereinbarung mit den landeseigenen Wohnungsunternehmen festgelegt worden, dass die Nettokaltmiete nicht mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens ausmachen darf, so die Senatsverwaltung.

Mieterberater: Mieten-Bündnis verpflichtet zum Rückgriff auf den Mietspiegel 

AMV-Chef Eupen führt noch ein weiteres Argument gegen Mieterhöhungen unter Berufung auf Vergleichswohnungen an. Die landeseigenen Wohnungsunternehmen dürften Mieterhöhungen so nicht begründen, da sie sich in der Vereinbarung zum Bündnis Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen vom 20. Juni 2022 verpflichtet haben, zur Überprüfung von rechtlich zulässigen Miethöhen und zur Bekämpfung von Mietpreisüberhöhungen nach Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz ausgehend vom System der ortsüblichen Vergleichsmiete weiterhin auf das Instrument eines Mietspiegels zu setzen, so Eupen. „Mit dieser Verpflichtung ist es nicht vereinbar, Nettokaltmieten mit Vergleichswohnungen zu erhöhen, da diese Mieten später in den Mietspiegel einfließen und dessen Miete so mit beeinflussen und in die Höhe treiben.“