Potsdamer Studie: Auswirkungen des Umzugs werden überschätzt

Dem Regierungsumzug sieht Sascha Hettrich gelassen und optimistisch entgegen. Der Geschäftsführer von Jones Lang Wootton (JLW) hat auf den ersten Blick auch gute Argumente. "Im letzten Jahr hat das Bundesinnenministerium sich entschieden, Büroräume anzumieten. Das wird nicht die letzte Institution des Bundes sein, denn das Bundesbauministerium sucht immer noch nach geeigneten Flächen. Außerdem gibt es eine Reihe von regierungsnahen Dienstleistern, beispielsweise Rechtsanwälte oder PR-Agenturen, die eine kleine Dependance von 2 000 bis 5 000 Quadratmeter Größe anstreben."Wie hoch jedoch letztlich der Nachfrageeffekt sein wird, darüber gehen die Meinungen auseinander. Im vergangenen Jahr stand Berlin mit einem Flächenabsatz von 510 000 Quadratmeter Büroraum in Deutschland an der Spitze. Hettrich schätzt den Anteil von Bundesregierung und Senat daran auf 25 bis 35 Prozent. Auch Rolf Scheffler von Aengevelt Research führt "einen erheblichen Teil auf den Effekt des Umzugs" zurück."Grobe Schätzungen"Nicht ganz so optimistisch beurteilen Wissenschaftler der Universität Potsdam die Lage. In einer kürzlich abgeschlossenen Studie mit dem Titel "Die Auswirkungen des Regierungsumzugs auf den Büromarkt Berlin" haben sie darauf hingewiesen, daß die "Erwartungen in der Regel auf groben Schätzungen basieren."Die Autoren stützten sich bei ihren Analysen auf das Berliner Maklerunternehmen Liljeberg GmbH. Sie unterscheiden mehrere Effekte. So führe die Flächennachfrage von Regierung und Parlament zu einer sehr schwankenden Sekundärnachfrage durch Verbände, Botschaften, Landesvertretungen, Parteien und Medien. Außerdem bezeichnen sie den Effekt, der von Unternehmen ausgeht, die nach Berlin ziehen weil sie sich nun einen Standortvorteil davon versprechen, als "äußerst schwer bestimmbar".Nach dem vom Bundeskabinett beschlossenen Kombinationsmodell mit Aufteilung des Bundesressorts auf Berlin und Bonn werden insgesamt 13 682 Arbeitsplätze nach Berlin verlagert. Daraus resultiert laut Studie ein Bedarf von 565 000 Quadratmeter Bürofläche. Auf den privaten Markt hat das nach Ansicht der Wissenschaftler so gut wie keine Auswirkungen. Auch die noch ausstehende Entscheidung zum Umzug des Bundesbauministeriums werde wegen der kleinen nachgefragten Fläche von 11 500 Quadratmetern "keine nachhaltigen positiven Impulse mehr liefern".Zudem würden wiederum durch den Wegzug von Bundesinstitutionen zwischen 11 000 und 13 000 Arbeitsplätze wegfallen. Damit bleibt um das Jahr 2000 ein zusätzliches Flächenangebot von 358 000 Quadratmetern übrig in der Regel dringend sanierungsbedürftig.Der Umzug der Verbände bringt für Berlin 4 925 zusätzliche Arbeitsplätze und 50 000 Quadratmeter Flächenbedarf. Mindestens 100 Botschaften, so die Potsdamer Studie, werden sich in Berlin ansiedeln (18 600 Quadratmeter Bedarf), hinzu kommen 8 800 Quadratmeter benötigte Fläche durch den Zuzug der Landesvertretungen. Auch hier werden aber auf dem privaten Markt kaum mehr als 1 000 Quadratmeter vermietet.Fast alle großen Fernsehsender werden in Berlin mit einem Hauptstadtbüro vertreten sein. Hinzu kommen die Korrespondenten der Zeitungsverlage: 22 000 Quadratmeter werden benötigt, nachfragewirksam sind aber nur gut 5 000 Quadratmeter.Besser scheint es mit der zu erwartenden Ansiedlung von Unternehmen auszusehen. Die Potsdamer stützen sich auf eine Befragung von 200 der 500 umsatzstärksten Unternehmen durch die infas. Danach ist für die Region bis zum Jahre 2000 mit zusätzlich 36 423 Beschäftigten zu rechnen. Entfallen davon 60 Prozent auf Berlin, erfordert dies eine Bürofläche von etwa 190 000 Quadratmetern.Den Gesamtbedarf an Bürofläche geben die Wissenschaftler schließlich mit rund 822 000 Quadratmeter an. Sie weisen jedoch darauf hin, "daß ein Großteil bereits gedeckt ist. Mit 102 000 Quadratmetern sind nur noch 12,5 Prozent als Nachfrage am privaten Markt zu erwarten, davon 93 Prozent bis zum Jahre 2000.Große Flächen bleiben leerOhne konkrete Zahlen zu nennen, sieht Scheffler das ähnlich. Er ist der Meinung, daß "die großflächigen Anmietungen aus den staatlichen und halbstaatlichen Betrieben zurückgehen. Ein größerer Umsatz wird bei den mittleren und unteren Flächensegmenten realisiert." Auf dem Wohnungsmarkt wird der Umzug so gut wie keine Entlastung bringen. "Diese Effekte werden bei weitem überschätzt", warnt Scheffler. Nachfrage sieht er allenfalls bei den Ein- oder Zweifamilienhäusern innerhalb des Stadtbereichs.