Wohnen in Berlin: Die Linke setzt auf Vergesellschaftung – doch das Wirtschaftsmodell fehlt

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„Damit wird Berlin circa 160.000 Wohnungen der Marktlogik entziehen und bezahlbare Mieten sicherstellen und auch der Spekulation hier in Berlin Einhalt gewähren.“ Mit diesem wörtlichen Versprechen verkündete die Linken-Spitzenkandidatin Elif Eralp den erfolgreichen Abschluss der Sondierungsgespräche mit Grünen und SPD. Das erklärte Ziel der designierten Koalitionäre ist ein politischer Paukenschlag.

Es ist verständlich, angesichts der massiven Mietenkrise den Baustein der Vergesellschaftung in die Hand zu nehmen. Doch so richtig diese soziale Absicht auch sein mag, so deutlich zeigt sich bereits jetzt ein betriebswirtschaftliches Defizit bei der Umsetzung, sollte es je so weit kommen: Die Politik beschreibt zwar lautstark das „Wovon-weg“, bleibt das betriebswirtschaftliche „Wohin-zu“ aber komplett schuldig. Das Vorhaben läuft bei einer Umsetzung Gefahr, erhebliche Probleme zu schaffen, wenn es keine bedarfswirtschaftliche Bodenhaftung entwickelt. Denn wer Wohnungen der Marktlogik entzieht, sollte sie einer geeigneten, tragfähigen ökonomischen Logik unterwerfen.

Den besten Beleg für diese konzeptionelle Lücke liefert ein zweiter Beschluss des Sondierungspapiers: die vereinbarte zweiprozentige jährliche Mietendeckelung für die rund 400.000 bereits landeseigenen Wohnungen. Dieser Schritt offenbart einen doppelten Widerspruch. Zum einen koppelt sich die Politik damit regulatorisch an das Instrument des Mietenspiegels. Da dieser jedoch die Neuvertrags- und Änderungsmieten des freien Marktes abbildet, atmet er selbst die Marktlogik. Man entzieht die Wohnungen dem Markt also nicht wirklich, sondern friert lediglich einen politisch gewählten Abstand zu ihm ein.

Wohnungen sind kapitalintensive Wirtschaftsgüter

Zum anderen entlarvt der sture Fokus auf pauschale Prozentsätze ein grundlegendes Unwissen darüber, wie gemeinwohlorientierte Wohnungsbestände nachhaltig geführt werden müssen. Es ist ein Irrglaube zu meinen, dass ein Unternehmen, das sich der erwerbswirtschaftlichen Logik der Gewinnmaximierung entzieht, fortan im luftleeren Raum oder rein nach politischen Mikromanagement-Vorgaben agieren kann. Wohnungsbestände sind langlebige und kapitalintensive Wirtschaftsgüter. Werden sie dem Markt entzogen, müssen sie einer konsequenten bedarfswirtschaftlichen Bewirtschaftungslogik unterworfen werden.

Ein zentraler Leitsatz dieser Ökonomie lautet: Nutzungsentgelte in kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen sollten so niedrig wie möglich, aber so hoch wie nötig sein. Das „so niedrig wie möglich“ bedeutet den weitgehenden Verzicht auf Shareholder-Value und kalkulatorische Eigenkapitalzinsen, die im reinen Bedarfsdeckungsprinzip systemfremde Opportunitätskosten darstellen. Das ist der Teil, den die Politik meint und im Blick hat.

Das Risiko eines fatalen Sanierungsstaus

Das „so hoch wie nötig“ hingegen verlangt betriebswirtschaftlich-kostenrechnerische Präzision. Wohnungen nutzen sich ab: Dächer müssen gedeckt, Heizstränge erneuert und Quartiere energetisch saniert werden. Der reale Reinvestitionsbedarf verläuft jedoch unterschiedlich. Wenn die Politik nun eine starre Zwei-Prozent-Regel setzt, verfehlt sie die Realität des Bestandes. Wurden in einer älteren Wohnanlage auf Basis einer vorausschauenden Plankostenträgerrechnung rechtzeitig Rücklagen gebildet, stellt die Grenze strukturell vielleicht kein Problem dar – andernfalls besteht das Risiko eines fatalen Sanierungsstaus.

Umgekehrt führt eine pauschale Regel bei bereits durchsanierten oder neueren Wohnanlagen zu Mieten, die künstlich erhöht werden und weit über den echten Selbstkosten liegen. Ein pauschales Korsett entkoppelt die Einnahmen von der realen Kostenstruktur, obwohl im Einzelfall exakt und wiederholt gerechnet werden müsste. Die Quittung zahlen die Mieter: Entweder stehen sie morgen vor einer erodierten Bausubstanz oder sie zahlen jahrelang mehr als eigentlich nötig.

Dass die Politik sich in solche pauschalen Notlösungen flüchtet, hat allerdings einen tieferen systemischen Grund, der über Berlin hinausreicht: Es gibt im gesamten deutschsprachigen Raum keinen einzigen Lehrstuhl für bedarfswirtschaftliche Betriebswirtschaftslehre.

Selbst die akademische Standardliteratur – wie die aktuellen Auflagen führender Lehrbücher zu Kostenrechnung und Kostenanalyse – behandelt dieses fundamentale Feld der Ökonomie nur stiefmütterlich und verharrt fast gänzlich im erwerbswirtschaftlichen Paradigma. Wo der Wissenschaft die Modelle fehlen, fehlt der Politik das Werkzeug.

Frank Giebel ist Diplom-Betriebswirt und berät seit rund zehn Jahren selbstständig im Bereich der bedarfswirtschaftlichen Betriebswirtschaftslehre. Auf seinem Fachblog „liberal und kooperativ“ setzt er sich regelmäßig mit ökonomischen Konzepten und wohnungspolitischen Themen auseinander.

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