Der Senat hat den zehnjährigen Kündigungsschutz für Mieter nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verlängert. Die jetzige Regelung, die Ende September ausgelaufen wäre, gilt für zehn weitere Jahre. Das teilte Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler (SPD) am Dienstag mit.
„Die Verlängerung der Verordnung bedeutet mehr Sicherheit für die Mieterinnen und Mieter in Berlin“, sagte Gaebler. Die Regelung sieht vor, dass Haushalte, deren Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, zehn Jahre vor einer Kündigung geschützt sind. Die Kündigungssperrfrist beginnt zu laufen, wenn die Wohnung nach der Umwandlung in eine Eigentumswohnung erstmals verkauft wird und der Erwerber in das Grundbuch eingetragen ist. Bei weiteren Verkäufen beginnt die Frist nicht erneut.
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Wichtig dabei: Der Schutz gilt nur für Mieter, die zum Zeitpunkt der Umwandlung in der Wohnung leben. Wer in eine bereits umgewandelte Wohnung einzieht, kommt lediglich in den Genuss des allgemeinen Kündigungsschutzes. Danach beläuft sich die Kündigungsfrist je nach Mietdauer auf drei bis neun Monate. Um kündigen zu können, muss der Eigentümer aber ein berechtigtes Interesse haben und zum Beispiel Eigenbedarf geltend machen.
Das Bundesrecht sieht als Schutz für Bewohner von Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, lediglich eine dreijährige Kündigungssperrfrist vor. Die Bundesländer haben aber die Möglichkeit, in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt längere Fristen festzusetzen. Von diesem Recht macht Berlin Gebrauch. Auf dem Wohnungsmarkt gebe es weiter einen „hohen Nachfragedruck“, sagte Gaebler zur Begründung.
Was viele nicht wissen: In Milieuschutzgebieten gilt nicht ein zehnjähriger, sondern nur ein fünfjähriger Kündigungsschutz, wenn die Umwandlung zuvor unter der Maßgabe genehmigt wurde, dass die Eigentümer sieben Jahre lang die Wohnung nur den Mietern zum Kauf anbieten. Wird die Wohnung nach den sieben Jahren verkauft, ist der Mieter nur noch fünf Jahre vor einer Kündigung sicher. Unterm Strich sind Mieter in Milieuschutzgebieten damit zwar insgesamt zwölf Jahre vor einer Kündigung geschützt. Doch nach Ablauf der ersten sieben Jahre wird der Erwerb einer Wohnung im Milieuschutzgebiet für Käufer interessanter, weil die Sperrfrist dann kürzer ist als außerhalb der Milieuschutzgebiete.
Senator will Entwicklung in Milieuschutzgebieten beobachten
Die Zahl der betroffenen Wohnungen in den Milieuschutzgebieten ist groß. Zwischen dem 14. März 2015, als die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Berlin unter Genehmigungsvorbehalt gestellt wurde, und dem 30. Juni 2022 wurde für 97 Prozent von 48.319 Wohnungen die Umwandlung mit der Begründung beantragt, dass die Wohnungen sieben Jahre lang nur an die Mieter verkauft werden. Das geht aus einem Monitoring im Auftrag der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hervor.
Der Stadtentwicklungssenator gibt sich problembewusst. „Wir werden beobachten, wie sich die Situation der Mieter in Milieuschutzgebieten entwickelt, für die nur ein fünfjähriger Kündigungsschutz gilt, nachdem die Umwandlung der Mietwohnungen in Eigentumswohnungen unter der Maßgabe erfolgte, dass die Eigentümer die Wohnungen den Mietern zunächst sieben Jahre zum Kauf anbieten“, sagte er zur Berliner Zeitung. „Wir haben auf eine Verlängerung der fünfjährigen Frist aber keinen Einfluss, weil dies im Bundesrecht geregelt ist. Sollte es notwendig werden, die Frist zu verlängern, werden wir uns aber dafür einsetzen.“
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Der Berliner Mieterverein (BMV) zeigt sich zufrieden mit der Verlängerung der Kündigungssperrfrist, fordert aber einen besseren Schutz vor Eigenbedarfskündigungen. Zwar sei die Zahl der Mietwohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, durch eine Gesetzesänderung im Jahr 2021 stark zurückgegangen, so BMV-Geschäftsführer Sebastian Bartels. Allerdings gelte dieser erweiterte Umwandlungsschutz nur bis Ende 2025 und zudem nur für Häuser mit mindestens fünf Wohnungen.
Abgeordnete der Grünen fordert Ankauf von umgewandelten Wohnungen
Die „starke Zunahme an Eigenbedarfskündigungen“ offenbare einen weitergehenden Handlungsbedarf, so Bartels. „In besonders schützenswerten Milieuschutzgebieten müsste die Umwandlung in Eigentumswohnungen vollständig untersagt werden“, fordert er. Darüber hinaus müssten die Gründe für Eigenbedarfskündigungen deutlich eingeschränkt werden, „beispielsweise bei langer Wohndauer und hohem Alter der betroffenen Mieterschaft“. Hier sei „einmal mehr der Bundesgesetzgeber gefragt“.
Die Grünen-Abgeordnete Katrin Schmidberger forderte den schwarz-roten Senat am Dienstag auf, nicht nur ehemalige Sozialwohnungen zu erwerben, sondern auch Bestände mit umgewandelten Wohnungen. Gerade in diesen Wohnungen lebten oft ältere und einkommensschwache Mieter, die von Verdrängung besonders bedroht seien.
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