Nach ihrem Wahlsieg beginnt für die Berliner Linke jetzt der Kampf um eine Regierungsmehrheit. Eines ihrer größten Wahlversprechen sorgt dabei weiter für Streit: Rund 220.000 Wohnungen großer Konzerne will die Partei vergesellschaften.

Neue Wohnungen entstehen dadurch nicht – darin sind sich selbst Kritiker und Befürworter einig. Der entscheidende Streit liegt woanders: Wer soll über Mieten, Belegung und die Bewirtschaftung bestehender Wohnungen bestimmen? Befürworter sehen gerade darin den Nutzen einer Vergesellschaftung. Doch ob das Modell dauerhaft günstigere Mieten ermöglichen könnte, hängt entscheidend von Entschädigungs- und Bewirtschaftungskosten ab.

Warum Berlins Wohnungsmarkt an zwei Problemen gleichzeitig leidet

Berlins Wohnungsmarkt hat zwei Probleme: Es fehlen Wohnungen – und ein Teil des vorhandenen Wohnraums ist für Wohnungssuchende kaum noch bezahlbar. In Berlin ist die Bevölkerung seit den 2010er Jahren deutlich gewachsen, während der Wohnungsbestand langsamer zunahm. Dadurch hat sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt zunehmend verschärft.

Das Bundesamt für Bau- und Raumordnung (BBSR) teilt auf Anfrage mit, dass für die Jahre 2023 bis 2030 ein durchschnittlicher Neubaubedarf von rund 23.000 Wohnungen pro Jahr ermittelt wurde. Bezogen auf die Einwohnerzahl entspricht das 61,3 Wohnungen je 10.000 Einwohner und damit dem höchsten Wert aller Bundesländer. Dabei handelt es sich um einen aus Nachfragemodellen des BBSR berechneten Bedarf, nicht um eine politische Zielgröße. Doch Berlin bleibt bei der Fertigstellung seiner Neubauten im Rückstand.

Neben dem Wohnungsmangel gibt es ein Verteilungsproblem im bestehenden Bestand. Ein Grund dafür ist das stark gewachsene Gefälle zwischen Bestands- und Angebotsmieten, erklärt Reiner Braun, Vorstandsvorsitzender des auf Immobilien- und Wohnungsmärkte spezialisierten Beratungsunternehmens empirica auf Anfrage. Angaben der IBB zufolge zahlen Berliner, die in einen Neubau einziehen, neuerdings knapp 20 Euro pro Quadratmeter nettokalt. Die Bestandmieten halten sich mit 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter dagegen in einem moderaten Bereich.

Wer heute günstig wohnt, hat wenig Anreiz, seine Wohnung aufzugeben, wenn ein Umzug eine deutlich höhere Miete bedeuten würde. Empirica spricht von einem Lock-in-Effekt: Menschen halten an ihren Wohnungen fest, auch wenn sie eigentlich nicht mehr zu ihrer Lebenssituation passen. So bleiben Wohnungen länger belegt und fehlen anderen Wohnungssuchenden auf dem Markt – eine Form von „Wohnungshortung“, wie Braun es nennt.

Braun setzt deshalb auf eine Neubauoffensive und anschließend auf eine „schrittweise Deregulierung des Mietmarkts“. Eine Vergesellschaftung adressiert dagegen nach Auffassung ihrer Befürworter ein anderes Problem: die Bewirtschaftung des bestehenden Wohnraums.

Was bringt eine Vergesellschaftung dann?

„Den Baurückstand kann eine Vergesellschaftung nicht beheben, das ist richtig“, sagt Matthias Bernt, Forscher am Leibniz-Institut, der Berliner Zeitung. Er hält es jedoch für falsch, beide Ziele miteinander zu vermengen: „Wir reden über zwei verschiedene Probleme: Neubau und die Bewirtschaftung des bestehenden Bestands.“ Die Notwendigkeit mehr zu bauen, bleibe auch aus seiner Sicht bestehen, sagt der Wissenschaftler, der ein Gutachten zur Vergesellschaftungsfrage für die Rosa-Luxemburg-Stiftung erstellt hat.

Nichtsdestotrotz könne die Vergesellschaftung „einen wichtigen Beitrag zur Wohnraumversorgung einkommensschwächerer Haushalte leisten“, sagt Bernt weiter. Er sieht den möglichen Vorteil eines vergesellschafteten Bestands darin, dass das Land Mieten und Belegung stärker selbst steuern und die Wohnungen einer anderen Bewirtschaftungslogik unterstellen könnte.

Voraussetzung dafür wäre allerdings, dass nach den Kosten einer Entschädigung, Instandhaltung und Bewirtschaftung noch dauerhaft ein Mietpreis unter Marktniveau angesetzt werden kann. Damit führt Bernts Argument unmittelbar zu einer der größten offenen Fragen der Vergesellschaftung: ihrer Finanzierung.

Bis zu 36 Milliarden Euro: Die offene Rechnung hinter der Enteignung

Für die Übernahme der rund 220.000 Wohnungen könnten je nach Berechnung Entschädigungen in Milliardenhöhe fällig werden. In der bisherigen Debatte reichen die Schätzungen bis zu 36 Milliarden Euro. Die Linke setzt darauf, dass eine Entschädigung deutlich unterhalb des Verkehrswerts möglich ist. Ob und in welcher Höhe ein solches Modell rechtlich Bestand hätte, ist hoch umstritten.

Die Milliardenpläne treffen zugleich auf einen angespannten Berliner Haushalt. Nach der jüngsten Prognose des Senats dürfte das Land 2026 ein Finanzierungsdefizit von knapp 4,6 Milliarden Euro verbuchen: Bereinigten Einnahmen von rund 39,1 Milliarden Euro stehen Ausgaben von 43,7 Milliarden gegenüber.

Hinzu kommt die Frage, ob sich die übernommenen Bestände anschließend tatsächlich dauerhaft zu günstigeren Mieten bewirtschaften lassen. Je höher Entschädigung, Finanzierung, Sanierung und laufende Bewirtschaftung ausfallen, desto schwieriger wird es, zugleich Mieten deutlich unter Marktniveau anzubieten.

Sollte die Rechnung aber aufgehen, sieht Bernt allerdings noch einen weiteren möglichen Effekt: Das Land könnte mit den übernommenen Wohnungen seinen Bestand gerade dort vergrößern, wo landeseigene Gesellschaften bislang weniger präsent sind. Ein großer Teil ihres Wohnungsbestands liegt in den Berliner Randbezirken, während es im hochpreisigen innerstädtischen Segment vergleichsweise wenig landeseigene Wohnungen gibt. „Eine Vergesellschaftung könnte einkommensschwächere Haushalte in teuren Kiezen erhalten und zu einer Milieudurchmischung beitragen“, sagt Bernt.

Bernt hält zudem das Argument für verkürzt, wonach private Großvermieter über Neubau zur Entspannung des Wohnungsmarkts beitrügen. Im Berliner Wohnungsbündnis von 2022 strebten die privaten Unternehmen an, bis Ende 2026 insgesamt 60.000 Wohnungen fertigzustellen. Im ersten Monitoringbericht meldeten Vonovia und Deutsche Wohnen für 2022 zusammen aber nur 470 Fertigstellungen. Die 60.000 waren allerdings ein gemeinsames Ziel aller privaten Bündnispartner, nicht allein von Vonovia und Deutsche Wohnen.

Vergesellschaftung allein reicht nicht aus

Dass benötigte Wohnungen nicht kurzfristig entstehen, hat laut dem BBSR mehrere Ursachen, schreibt Pressesprecher Christian Schlag auf Anfrage. Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten, hohe Grundstückspreise und die begrenzte Verfügbarkeit geeigneter Flächen erschwerten insbesondere in nachfragestarken Städten den Wohnungsbau. Hinzu kämen Planungs- und Genehmigungsprozesse. Der Bauüberhang zeigt zugleich, dass mehr Genehmigungen nicht automatisch zu schnellen Fertigstellungen führen: Ende 2025 befanden sich in Berlin rund 50.000 Wohnungen in Wohngebäuden im Bauüberhang.

Ein wichtiger Hebel liege deshalb in der Bodenpolitik. Kommunen könnten öffentliche Grundstücke so vergeben, dass nicht allein der höchste Verkaufspreis entscheidet. Bei sogenannten Konzeptvergaben können Städte zusätzlich festlegen, welche wohnungspolitischen Ziele ein Projekt erfüllen soll – etwa einen bestimmten Anteil an bezahlbaren Wohnungen oder Angebote für bestimmte Haushalte.

Auch Matthias Bernt sieht in der Vergesellschaftung kein Allheilmittel. Es müsse auf ganz vielen Ebenen angesetzt werden, um den Problemen auf dem Wohnungsmarkt Herr zu werden - einschließlich einer durch den Bund eingeführten Wohnungsgemeinnützigkeit, sagt er. Immer wieder bemängeln Befürworter einer Vergesellschaftung, dass die öffentliche Hand sich durch massenhafte Privatisierungen ehemals kommunaler Wohnungen und den Niedergang des sozialen Wohnungsbaus durch die Abschaffung der Wohngemeinützigkeit seit den 1990er Jahren selbst die Mittel genommen hat, dämpfend auf die Mietentwicklung einzuwirken.

Bei der Wohngemeinnützigkeit erhalten Wohnungsunternehmen steuerliche Vorteile, wenn sie dauerhaft günstigen Wohnraum für Menschen mit kleinen und mittleren Einkommen anbieten. Zur Geschichte gehört allerdings auch, dass die PDS, eine Vorgängerpartei der heutigen Linken, im rot-roten Senat selbst an der Privatisierung öffentlichen Wohnraums beteiligt war und den Verkauf der landeseigenen GSW mit rund 65.000 Wohnungen mittrug.

Diese Wohnungsbestände sind zu einem großen Teil in die Vonovia SE gemündet. Der Verkauf sollte damals den hochverschuldeten Landeshaushalt entlasten. Der GSW-Verkauf war aber nur die Spitze eines sehr viel größeren Abbaus des kommunalen Bestands. Seit der Wiedervereinigung wurden fast 320.000 Wohnungen aus den Beständen landeseigener Wohnungsunternehme in Berlin privatisiert.