Das Wohnhaus in der Hermannstraße Ecke Biebricher Straße mit seinen 24 Wohnungen liegt in einem Milieuschutzgebiet in Neukölln. In diesen Gebieten sollen die Mieter eigentlich vor Verdrängung geschützt werden. Doch in 15 der in dem Gebäude vorhandenen Wohnungen vermietet die Deutsche Wohnen möblierte Einzelzimmer auf Zeit – für drei bis zwölf Monate. Die Mieten sind laut Bezirksamt erheblich höher als die ortsüblichen Vergleichsmieten. Baustadtrat Jochen Biedermann spricht von „Mondmieten“.

Demnach hat das Wohnungsunternehmen in fünf Wohnungen sogar die Grundrisse so geändert, dass mehr Zimmer – teils nur zehn Quadratmeter groß – vermietet werden konnten. So wurden in einer Wohnung acht Zimmer geschaffen, deren Mieter sich Küche, Bad und WC teilen müssen. Für diese 150 Quadratmeter große Wohnung kam laut Bezirksamt auf diese Weise eine Warmmiete von 5200 Euro zustande. Ortsüblich wären rund 1200 Euro gewesen.

Diesen Vermietungspraktiken, die hohe Einnahmen bringen, wollte das Bezirksamt Neukölln einen Riegel vorschieben. Ende Dezember vorigen Jahres hat es der Deutsche Wohnen eine Nutzungsuntersagung erteilt. Dagegen klagte das Unternehmen. Am Donnerstag kam es am Verwaltungsgericht zum Prozess. Und die Richter gaben dem Bezirksamt nach viereinhalbstündiger Verhandlung und Beratung recht.

Die 19. Kammer wies die Klage der Deutsche Wohnen ab, ließ aber ausdrücklich eine Berufung zu. „Wir werden nicht die Letzten sein, die darüber verhandeln“, sagte Anna von Oettingen, die Vorsitzende Richterin, in ihrer Urteilsbegründung.

Es sei keine politische Entscheidung, betonte die Richterin ausdrücklich. Um dann zu erklären, dass die Nutzungsuntersagung durch das Bezirksamt gegen die Deutsche Wohnen rechtmäßig sei. Kurzzeitvermietungen von Wohnungen für drei bis zwölf Monate im Milieuschutzgebiet seien nach Ansicht der Kammer genehmigungspflichtig. Und eine Genehmigung habe die Deutsche Wohnen nie beantragt, sagte Anna von Oettingen. Dabei handele es sich um eine Nutzungsänderung, die einer Genehmigung bedarf.

Entscheidend für die Kammer sei aber gewesen, dass der Milieuschutz nicht ins Leere laufen dürfe. „Vermietungen dieser Art sind geeignet, die Wohnbevölkerung, die dieses Gebiet prägt, zu verdrängen“, so die Richterin.

Nach Ansicht der Kammer ist das betroffene Milieuschutzgebiet, das zwischen Flughafen- und Donaustraße liegt, durch drei Mietergruppen charakterisiert: einkommensschwache Menschen, Mieter mit langer Wohndauer und Haushalte mit Kindern.

Ein weiterer Aspekt für die Entscheidung: Derartige Kurzzeit-Mietmodelle könnten für andere Wohnungseigentümer Vorbildwirkung haben. Laut Berliner Mieterverein greife die Masche des möblierten Wohnens auf Zeit in Berlin seit Jahren um sich. Machte diese Praxis im Jahr 2012 noch 13 Prozent aller Mietangebote aus, so waren es im vergangenen Jahr fast die Hälfte. In Neukölln wurden 2025 insgesamt 1763 Wohnungen auf Zeit inseriert, das waren 42 Prozent aller dort angebotenen Wohnungen. Berlinweit lag diese Zahl bei 43 Prozent.

Mieten, die ein normaler Berliner nicht zahlen kann

Neuköllns Baustadtrat Jochen Biedermann (Grüne), der der Verhandlung beigewohnt hatte, freute sich sichtlich über die „tolle Entscheidung“. „Das ist ein guter Tag für die Mieter in Berlin“, sagte er nach dem Urteilsspruch. Die Kammer habe klargemacht, dass sich der seit zwei Jahren vom Bezirksamt beschrittene Weg gelohnt habe.

Wohnen auf Zeit ist nach Angaben Biedermanns mittlerweile ein Geschäftsmodell, das in den letzten Jahren um sich gegriffen und die Wohnungsnot in Berlin ausgenutzt habe. „Es wurden Mieten aufgerufen, die für normale Berliner überhaupt nicht leistbar sind“, sagt der Baustadtrat.

Zumindest in dem Haus in Neukölln habe das Verwaltungsgericht jetzt erst einmal ein Stoppschild gesetzt. „Das hat eine Signalwirkung für Berlin und weit über die Grenzen der Hauptstadt hinaus“, sagte Biedermann. Denn auch in anderen Großstädten steige die Zahl der befristet vermieteten, möblierten Wohnungen drastisch an.

Nach Angaben des Baustadtrats bedeutet das Urteil, dass die 15 Wohnungen wieder dem regulären Wohnungsmarkt zur Verfügung gestellt werden. Auch in anderen Bezirken Berlins gebe es ganz ähnliche Fälle. Auch dort herrsche jetzt Klarheit, dass dieses Modell der Vermietung in Milieuschutzgebieten nicht zulässig sei. Biedermann sagte, er erwarte, dass alle Eigentümer die Rechtsprechung akzeptierten und die nun erwiesenermaßen illegalen Praktiken beenden.

Biedermann geht davon aus, dass die Gegenseite in Berufung gehen werde. „Aber erst einmal ist dieses Urteil eine große Rückendeckung für uns“, sagte der Baustadtrat. Er zeigt sich zuversichtlich beim Instanzenweg. Denn die Kammer habe sich intensiv mit der Materie auseinandergesetzt.