Die Bundesregierung will die von der Berliner Linken befürwortete Überführung großer Wohnungskonzerne in Gemeineigentum mit einem Investitionsschutzgesetz deutlich erschweren. Umgangssprachlich ist häufig von Enteignung die Rede; rechtlich geht es um eine Vergesellschaftung nach Artikel 15 des Grundgesetzes.
Bereits vor der Berliner Abgeordnetenhauswahl hatten sich Bundeskanzler Friedrich Merz (CDU) und Innenminister Alexander Dobrindt (CSU) gegen das Vorhaben ausgesprochen.
„Wir werden in einem Investitionsschutzgesetz deutlich machen, dass willkürlicher linker Vergesellschaftungs-Fetisch mit dem Grundgesetz nicht vereinbar ist“, sagte Dobrindt am Sonntag der „Bild“-Zeitung. Was von dem Gesetz zu erwarten ist, hat er anhand von drei Eckpunkten konkretisiert.
Das geplante Gesetz geht auf eine Vereinbarung der schwarz-roten Koalition zurück. An den Eckpunkten waren neben dem Innenministerium auch die SPD-geführten Bau- und Justizministerien beteiligt.
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Das Vorhaben umfasst im Wesentlichen drei Regelungen: Erstens sollen betroffene Unternehmen künftig zum vollen Verkehrswert entschädigt werden. Nach Dobrindts Vorschlag soll ein unabhängiges Wertgutachten den Verkehrswert ermitteln.
Zweitens plädiert Dobrindt für eine „unmittelbare“ Entschädigung in Geld. Drittens will Dobrindt sicherstellen, dass die Vergesellschaftung Ultima Ratio ist. Die Länder müssten also nachweisen, dass eine Vergesellschaftung tatsächlich das letzte denkbare Mittel zur Lösung der Wohnungskrise ist. Zuvor müssten sämtliche anderen wohnungspolitischen Möglichkeiten, etwa der Neubau oder die Förderung von Wohnraum, ausgeschöpft worden sein.
Wie wollen Linke, Grüne und SPD die Enteignung der Wohnungskonzerne finanzieren?
Linke, Grüne und SPD haben sich in ihrem Sondierungspapier dagegen darauf verständigt, die Entschädigungssumme auf höchstens 16 Milliarden Euro zu begrenzen. Voraussetzung ist, dass die Vergesellschaftung finanziell tragfähig bleibt. Das Finanzierungskonzept wollten sie erst 2027 festlegen. Betroffen wären nach bisherigen Schätzungen rund 160.000 Wohnungen. Das Institut für Makroökonomie und Konjunkturforschung (IMK) der Hans-Böckler-Stiftung hatte eine Entschädigungssumme von 13,4 Milliarden Euro als ökonomisch tragfähig eingeschätzt.
Zwar haben die drei Parteien den Weg einer möglichen Finanzierung der Entschädigung im Oktober noch offen gelassen, allerdings hatte sich die Berliner Linke schon vor der Wahl im September ausdrücklich für ein Modell mit Schuldverschreibungen eingesetzt. Nach ihrem Vorschlag sollen die betroffenen Wohnungskonzerne handelbare Schuldverschreibungen einer neuen Anstalt öffentlichen Rechts erhalten. Diese sollen über 100 Jahre getilgt und mit jährlich 3,5 Prozent verzinst werden. Das Land Berlin soll dafür haften.
Darf der Bund Berlins Enteignungspläne gesetzlich einschränken?
Ja. Denn die Vergesellschaftung fällt unter die konkurrierende Gesetzgebung, sodass auch der Bund entsprechende Vorgaben treffen kann. Allerdings muss er begründen können, warum eine bundeseinheitliche Regelung erforderlich ist.
Artikel 15 Grundgesetz, der als maßgebliche verfassungsrechtliche Grundlage für eine Vergesellschaftung gilt, sieht vor, dass Grund und Boden, Naturschätze und Produktionsmittel durch „ein Gesetz, das Art und Ausmaß der Entschädigung regelt“, in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft überführt werden können.
Macht der Bund von seiner konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz Gebrauch, darf er grundsätzlich die Voraussetzungen einer Vergesellschaftung näher ausgestalten. Ob der Bund diese Möglichkeit durch besonders strenge Vorgaben oder gar ein faktisches Verbot einschränken darf, ist verfassungsrechtlich umstritten.
Anders sah das Stimmungsbild bei einem reinen Verhinderungsgesetz aus, das eine Mehrheit der Juristen für verfassungswidrig erachtete. Dass der Bund eigene Vorgaben schafft, ist daher nicht von vornherein unzulässig. Wie weit diese Vorgaben gehen dürfen, ist jedoch umstritten.
Schreibt das Grundgesetz bei Vergesellschaftungen den vollen Verkehrswert vor?
Nein. Artikel 15 verweist auf eine gerechte Abwägung der Interessen der Allgemeinheit und der Betroffenen. Aus diesem Grund müssen auch die Voraussetzungen, die der Bund schaffen will, ihrerseits verfassungskonform sein. Hier dürfte an Dobrindts Vorschlag zumindest umstritten sein, ob der Bund den Ländern derart strenge Vorgaben machen darf.
„Denn verfassungsrechtlich ist eine volle Verkehrswertentschädigung nicht zwingend und so stellt sich die Frage, ob sie den Ländern zwingend vorgeschrieben werden darf“, sagt Rechtsanwalt und Notar der Kanzlei CMS Julius Städele.
Umstritten ist auch, ob eine Vergesellschaftung nur als letztes Mittel zulässig sein darf. Während einige Juristen bereits nach geltendem Recht hohe Anforderungen an ihre Erforderlichkeit stellen, bezweifeln andere, dass der Bund die vollständige Ausschöpfung aller Alternativen zwingend vorschreiben darf.
Wie teuer würde die Enteignung großer Wohnungskonzerne für Berlin?
Wirtschaftlich könnten Dobrindts Pläne die Vergesellschaftung erheblich erschweren. Nach einer neuen Modellrechnung, die der Immobilienökonom Konstantin Kholodilin auf Anfrage dieser Zeitung erstellt hat, würde die Entschädigung zum vollen Verkehrswert für rund 170.000 Wohnungen etwa 25 Milliarden Euro kosten.
Um die Entschädigung über Kredite zu finanzieren, wären rechnerisch Mieten von 13,21 Euro pro Quadratmeter nötig, schreibt Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Die betroffenen Wohnungskonzerne verlangten bislang im Durchschnitt jedoch nur 8,33 Euro.
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Da das Sondierungspapier eine Erhöhung der Durchschnittsmiete bei der Übernahme ausschließt, müsste das Land Berlin die Differenz ausgleichen, was auf knapp 600 Millionen Euro jährlich hinauskäme. Hinzu kämen rund fünf Milliarden Euro für das notwendige Eigenkapital. Kholodilin hält eine solche Finanzierung deshalb für kaum realisierbar.
Zu einem anderen Ergebnis kamen im September die Ökonomen um Sebastian Dullien und Patrick Kaczmarczyk. Sie untersuchten für die Hans-Böckler-Stiftung drei Modelle zur Vergesellschaftung von rund 210.000 Wohnungen und hielten eine Entschädigung von etwa 13,5 Milliarden Euro unter bestimmten Voraussetzungen für finanzierbar, ohne den Landeshaushalt zusätzlich zu belasten. Anders als Kholodilin kalkulierten sie allerdings weder mit denselben Wohnungsbeständen noch mit einer zwingenden Entschädigung zum vollen Verkehrswert.
Mit Dobrindts Vorgabe räumt Patrick Kaczmarczyk allerdings ein, dass sein Finanzierungsmodell bei einer Entschädigung zum vollen Verkehrswert ohne erhebliche Mietsteigerungen oder staatliche Zuschüsse nicht tragfähig wäre. Allerdings hält er den Verkehrswert bereits für eine untaugliche Entschädigungsgröße. „Die hohen Verkehrswerte beruhen auf der Erwartung hoher zukünftiger Mietsteigerungen“, heißt es. Lege man stattdessen den Primat der Bezahlbarkeit zugrunde, fielen die erzielbaren Erträge und damit auch die entsprechenden Ertragswerte deutlich niedriger aus.
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