Noch vor wenigen Wochen lag die Linke in Berliner Umfragen vorn. Im jüngsten BerlinTrend von Infratest dimap ist sie mit 19 Prozent zwar wieder hinter die CDU mit 21 Prozent gefallen. Zwei Wochen vor der Abgeordnetenhauswahl am 20. September bleibt trotzdem ein Szenario relevant, das für Berlins Immobilienmarkt weitreichende Folgen haben könnte: Was wird aus der Forderung nach Vergesellschaftung großer Wohnungskonzerne, wenn die Linke nach der Wahl tatsächlich die Regierung anführt?

Besonders im Fokus steht Vonovia. Der Konzern besitzt in Berlin rund 138.000 Wohnungen mit einem Verkehrswert von etwa 23,5 Milliarden Euro. Die Linke fordert ausdrücklich die Vergesellschaftung profitorientierter Immobilienunternehmen wie Vonovia. Doch ließe sich ein solcher Plan tatsächlich umsetzen – und was würde er Berlin kosten?

Vonovia hat die Vergesellschaftung auf dem Risikoschirm

Ein Rahmengesetz für eine Vergesellschaftung hat das Abgeordnetenhaus im März 2026 sogar schon beschlossen. In Kraft treten soll es allerdings erst 2028 und zuvor verfassungsgerichtlich überprüft werden.

Schon heute schlägt sich die Debatte allerdings in den Risikobewertungen von Unternehmen und Finanzwirtschaft nieder. Der Konzern zählt die „Überführung von Wohnimmobilien in Gemeineigentum“ in seinem Halbjahresbericht 2026 ausdrücklich als mögliche regulatorische Entwicklung auf. Das übergeordnete Risiko „nachteilige Änderungen der regulatorischen Rahmenbedingungen“ bewertet Vonovia mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von fünf bis 39 Prozent und einer hohen möglichen Schadenshöhe.

Vonovia selbst gibt sich gelassen. Unternehmenssprecher Matthias Wulff erklärt, das Unternehmen verfolge die Diskussion laufend, doch „ob und wie genau es zu einer Vergesellschaftung kommen könne, ist unklar“. In der Branche heißt es, dass der Wahltag nicht der eine alles entscheidende Termin sei. Koalitionsverhandlungen und die Klärung juristischer Fragen könnten noch viel Zeit beanspruchen, bevor das Thema überhaupt konkret werde.

Betroffen wäre auch die finanzielle Handlungsfähigkeit des Landes

Vertreter der Finanzwirtschaft warnen aber schon jetzt vor möglichen Folgewirkungen für den Berliner Haushalt. Eine Vergesellschaftung und möglich Entschädigungen kosten viel Geld. Eine Initiative von vier Berliner Banken für bezahlbaren Wohnraum verweist unter anderem auf steigende Finanzierungskosten für das Land: „Durch einen deutlichen Anstieg der Landesverschuldung würde die Bonität des Landes Berlin herabgesetzt, was zu einer signifikanten Verteuerung der Schuldenzinsen Berlins führen würde.“

Die Folge wäre nach Einschätzung der Banken eine Einschränkung der finanziellen Handlungsfähigkeit. „Am Ende müssen alle Berlinerinnen und Berliner die Zeche zahlen. Denn jeder Euro, der für Entschädigungen aufgewendet werden muss, steht für Investitionen in die Zukunft der Stadt nicht mehr zur Verfügung“, heißt es. Das IW hat für ein Szenario mit einem zusätzlichen Finanzierungszins von 0,5 Prozentpunkten zusätzliche Zinskosten von rund 400 Millionen Euro jährlich errechnet.

Eine PwC-Studie verweist zudem darauf, dass internationale Investoren politische Risiken häufig auf Länderebene bewerten. Sie könnten deshalb nicht nur Berlin, sondern den gesamten deutschen Immobilienmarkt mit einer höheren Risikoprämie belegen. Ob und in welchem Umfang ein solcher Effekt tatsächlich eintritt, lässt sich bislang allerdings nicht isoliert beziffern.

Schon mehrfach hatte Vonovia betont, dass eine Vergesellschaftung allein keinen neuen Wohnraum schaffe. Nach Ansicht des Konzerns trüge sie auch nicht zum Erhalt der bestehenden Gebäude bei. „Vonovia aber investiert dieses Jahr allein mehr als 500 Millionen Euro in die eigenen Gebäude“, sagt Wulff.

Bei den möglichen Entschädigungskosten verweist der Konzern auf den Berliner Rechnungshof. Dieser hatte eine Belastung von bis zu 36 Milliarden Euro berechnet.

Kann Berlin Vonovia überhaupt enteignen?

Im September 2021 hatten bei einem Volksentscheid gut 59 Prozent der Wähler in Berlin für die Vergesellschaftung von Immobilienunternehmen mit mehr als 3000 Wohnungen gestimmt. Eine anschließend eingesetzte Expertenkommission kam im Juni 2023 zu dem Ergebnis, dass eine Vergesellschaftung rechtlich zulässig ausgestaltet werden könne.

Grundlage ist Artikel 15 Grundgesetz. Er erlaubt ausdrücklich, „Grund und Boden“ zum Zweck der Vergesellschaftung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Eine solche Maßnahme dürfte allerdings nicht ohne Entschädigung erfolgen.

Seit März 2026 gibt es in Berlin ein Vergesellschaftungsrahmengesetz. Es legt allgemeine rechtliche Voraussetzungen für eine mögliche Vergesellschaftung fest, darunter auch die Pflicht zur Entschädigung.

Eine konkrete Ermächtigung zur Vergesellschaftung von Vonovia oder anderen Unternehmen enthält es jedoch nicht. Auch die Überführung einzelner Wohnungsbestände regelt das Gesetz nicht. Dafür wäre ein weiteres Gesetz nötig.

Die Bundesregierung kündigte im Sommer an, Vergesellschaftungen großer Mietwohnungsbestände durch Landesgesetze künftig untersagen zu wollen. Ob sich ein solches Verbot auf Bundesebene ohne Weiteres durchsetzen ließe, bezweifelte allerdings das Bundesjustizministerium.

Vergesellschaftungen sind grundsätzlich Ländersache, „aber nur solange der Bund die Sache nicht an sich gezogen hat“, sagt Rechtsanwalt und Notar Julius Städele von der Kanzlei CMS. „Entscheidet sich der Bund zu einer abschließenden Regelung, tritt die landesrechtliche Gesetzgebungsbefugnis zurück.“ Ein Bundesgesetz wäre Städele zufolge insbesondere dann zulässig, wenn eine bundeseinheitliche Regelung zur Wahrung der Rechts- oder Wirtschaftseinheit im gesamtstaatlichen Interesse erforderlich wäre.

Eine Regierungsbeteiligung der Linken allein würde also nicht bedeuten, dass Vonovia automatisch vergesellschaftet wird. Die Berliner Linke stellte allerdings zeitweise in Aussicht, eine Koalitionsbeteiligung an die Umsetzung der Vergesellschaftungspläne zu knüpfen. Spitzenkandidatin Elif Eralp hatte dies angedeutet. Ob ein konkretes Vergesellschaftungsgesetz anschließend vor Gericht Bestand hätte, bleibt offen. Seit Inkrafttreten des Grundgesetzes wurde Artikel 15 noch nie angewendet.

Und führt eine Vergesellschaftung überhaupt zum gewünschten Ziel?

PwC-Immobilienexperte Harald Heim stellt infrage, ob die Vergesellschaftung privater Immobilienkonzerne überhaupt ein geeignetes Instrument gegen die Berliner Wohnungskrise wäre. „Ob ein vollvermietetes Wohnhaus Vonovia, einer anderen privaten Gesellschaft oder einem öffentlichen Träger gehört, ändert an der tatsächlich verfügbaren Zahl der Wohnungen nichts“, sagt er der Berliner Zeitung.

Befürworter einer Vergesellschaftung versprechen sich auch nicht in erster Linie zusätzliche Wohnungen, sondern eine andere Bewirtschaftung des bestehenden Bestands. Der Kommissionsbericht hält fest, dass ein großer nicht gewinnorientierter Wohnungsbestand über Wettbewerbseffekte auch auf dem Gesamtmarkt preisdämpfend wirken könne.

Wohnungen sollen dauerhaft dem Renditedruck privater Eigentümer entzogen und gemeinwirtschaftlich verwaltet werden. Befürworter dieser Regelung verweisen darauf, dass landeseigene Wohnungsunternehmen ihre Bestände zu einem günstigeren Preis anbieten, als private Konzerne. So lag nach Angaben der Senatsverwaltung die durchschnittliche Bestandsmiete 2025 bei 7,09 Euro nettokalt je Quadratmeter.

Doch bei den Neuvermietungen auf dem freifinanzierten Markt fällt der Mietunterschied zwischen Vonovia und den Landeseigenen vergleichsweise gering aus, findet Harald Heim. Bei den landeseigenen Unternehmen lag die durchschnittliche Neuvermietungsmiete den Angaben der Senatsverwaltung zufolge 2025 bei 9,31 Euro nettokalt je Quadratmeter, bei Vonovia sind es in Berlin aktuell 10,80 Euro. Das sind 1,49 Euro mehr – und damit deutlich weniger als die Berliner Angebotsmiete von 15,78 Euro.

Für Heim wirft das die Frage auf, welchen zusätzlichen Nutzen eine milliardenschwere Vergesellschaftung gegenüber dem bestehenden öffentlichen Wohnungsbestand hätte.

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